Le Code civil rend le locataire responsable des suites d’un incendie. L’article 1733 du Code, qui prévoit que le locataire «répond de l’incendie, à moins qu’il ne prouve que le feu a éclaté sans sa faute», place le fardeau de la preuve sur le locataire, dont la responsabilité est présumée jusqu’à preuve contraire.

D’après la jurisprudence, «les articles 1733 et 1734 combinés du Code civil édictent une présomption de responsabilité à l’encontre du locataire dans l’habitation duquel l’incendie a commencé. Le locataire peut s’exonérer en démontrant que l’incendie n’a pu être causé par un fait qui lui serait imputable. Il doit donc rapporter la preuve d’une absence de faute de sa part, donc la preuve négative que l’incendie n’a pas été facilité par son fait. Cette preuve est à administrer d’après les règles du droit commun»1.

Dans le cas d’un immeuble à habitations multiples, la preuve que l’incendie a débuté dans un autre logement vaut exonération2 et il en est de même de la preuve que l’incendie n’a pas pu commencer dans un logement3.

En revanche, comme le locataire est toujours responsable des dégâts causés par les personnes qu’il introduit dans l’immeuble, il ne pourra pas s’exonérer en démontrant que l’incendie est dû à son sous-locataire ou à un visiteur (et en particulier à une entreprise qui exécute des travaux pour son compte). Telle est la règle de l’article 1735 du Code civil: «Le preneur est tenu des dégradations et des pertes qui arrivent par le fait des personnes de sa maison ou de ses sous-locataires ou de ses sous-locataires»4.

Mais cet article pourrait-il servir à faire supporter par locataire la responsabilité d’un incendie criminel?

La question s’est posée à l’occasion d’un incendie intervenu, en 1999, dans un supermarché. L’origine criminelle du feu était certaine mais l’auteur de l’infraction ne put pas être déterminé. Pour le propriétaire, la constatation que l’incendie avait éclaté, pendant les heures d’ouverture, dans un des rayons du supermarché suffisait à rendre le locataire (et exploitant du supermarché) responsable. Le bailleur estimait en effet que le feu n’avait pu se produire qu’en raison de l’ouverture au public du magasin et que l’incendie d’origine volontaire résultait du fait ou de la faute d’une personne se trouvant à l’intérieur du magasin et dont le locataire doit répondre.

Cette position n’a cependant pas prévalu.

Pour la Cour d’appel, qui a statué sur cette affaire par un arrêt du 25 novembre 2009:

La responsabilité du preneur en cas d’incendie est régie par les articles 1733 et 1734 ainsi qu’accessoirement par l’article 1735 du Code civil.

Le locataire répond en vertu de l’article 1733 du Code civil de l’incendie à moins qu’il ne prouve que celui-ci s’est déclaré sans sa faute, soit donc que la genèse du feu ne lui soit pas imputable. La preuve de la non-responsabilité du preneur peut être faite de manière inductive, à condition d’être décisive. Ainsi le preneur peut notamment être exonéré si l’incendie est dû à des tiers dont il n’a pas à répondre. L’article 1735 du Code civil qui, quoique ne visant pas expressément l’incendie, est en raison de la généralité de ses termes aussi applicable à la perte causée par un incendie, édicte que le preneur est responsable non seulement de son fait personnel, mais aussi du fait des personnes de sa maison et de ses sous-locataires.

Deux catégories de personnes sont concernées par la qualification gens de maison: soit celles qui sont intervenues dans les lieux loués à titre professionnel et à la demande des propriétaires, soit celles qui résident, fût-ce temporairement, dans les lieux loués (cf. Cass. fr. 16 juin 2004 (J.C.P. II n° 10.196).

L’incendie litigieux est manifestement d’origine criminelle. D’après les éléments de la cause, il a été causé par un individu, resté inconnu, s’étant à ces fins introduit dans le local. Le dossier ne contient aucun élément susceptible de justifier une conclusion différente. Pareil auteur ne fait pas partie de la catégorie des gens de maison dont le locataire doit répondre, selon les critères ci-dessus dégagés. Le locataire ne devait – à les supposer connus – du simple fait de la survenance récente dans les parages de quelques incendies anodins d’origine criminelle générés dans des endroits entièrement différents, pas prévoir une telle hypothèse dans l’établissement qu’il exploitait, installer ou imaginer un dispositif ou système de prévention spécifique du feu. Le caractère tout à fait exceptionnel de tels incidents, guère envisageables, ne justifiait nullement l’organisation par le locataire d’une surveillance continuelle et omniprésente du magasin. Les dispositifs de sécurité habituels, selon toute évidence présents, suffisaient. Les quelques minutes alléguées, que le personnel, inopinément confronté à une situation catastrophique particulière déjà née, cherchant à éteindre le feu et ostensiblement effrayé, a mis à contacter les services d’urgences ne permettent pas davantage de conclure à une faute quelconque du locataire, spécialement en relation causale avec la genèse de l’incendie.

Force est donc de conclure que l’enquête menée révèle que l’incendie est d’origine criminelle et que le preneur ne peut en être l’auteur. Le locataire n’a, comme il appert des développements précédents, ensemble les constatations exactes des juges de première instance à ce sujet, par aucune faute ou négligence de sa part permis au tiers de provoquer l’incendie5.

Le pourvoi dirigé contre cet arrêt vient d’être déclaré non fondé par la Cour de cassation le 9 décembre 2010. Dans son arrêt, la Cour confirme que les «gens de maison» qu’évoque l’article 1735 du Code civil ne sont que ceux et celles qui se trouvent dans les lieux à l’initiative du locataire. Celui qui s’introduit dans les lieux pour y provoquer un incendie ne fait pas partie de cette catégorie.

L’article 1735 du Code civil vise par «gens de maison» les personnes intervenues dans les lieux loués à titre professionnel et à la demande des locataires et celles qui résident, fût-ce temporairement, dans les lieux loués.

En constatant que l’individu resté inconnu qui est à l’origine de l’incendie criminel s’est introduit aux fins de provoquer un incendie dans le magasin exploité par la locataire pour en conclure que  pareil auteur ne fait pas partie de la catégorie des gens de maison dont le locataire doit répondre, la Cour d’appel n’a pas violé par fausse application l’article 1735 du Code civil6.

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Notes
  1. Cour, 27 novembre 1996, Pas. lux., t. 30, p. 398 []
  2. Article 1734 du Code civil []
  3. Article 1734 du Code civil []
  4. Article 1735 du Code civil []
  5. Cour d’appel, 2e Ch., 25 novembre 2009, n° 32588 du rôle, n.p. []
  6. Cour de cassation, 9 décembre 2010, n° 60/10, n° 2802 du registre. L’arrêt devrait être prochainement disponible sur le Portail de la Justice luxembourgeoise. []
 

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